Contrate un contratista cuya licencia corresponda al trabajo que cita la notificación: contratista general de la Ciudad de Chicago para la mayoría de las obras, contratista de albañilería de la ciudad para ladrillo y concreto, y roofero con licencia de Illinois para techos. Verifique usted mismo las licencias, firme un contrato por escrito y exija documentación, porque las pruebas son lo que cierra el caso.
Si busca un contratista para arreglar violaciones de edificio en Chicago, empiece por la notificación, no por el contratista. Lo que la ciudad citó define qué licencia hace falta, y alguien con la licencia equivocada puede dejarle una reparación que no cuenta. Aquí le explicamos cómo escoger, qué verificar y qué pedir por escrito.
¿Quién arregla una violación de código en Chicago?
La arregla un contratista con licencia. Cuál, depende de lo que diga la notificación.
Chicago exige licencia de contratista general para la mayoría de las obras de construcción, alteración, reparación y demolición, incluso las que no necesitan permiso de construcción. La ciudad también da licencias aparte a los contratistas de albañilería, plomería y electricidad, y un oficio con licencia puede hacer su propio trabajo sin licencia de contratista general (Ciudad de Chicago).
En la práctica, empareje lo citado con el oficio:
| Lo que cita la notificación | Quién suele hacer el trabajo |
|---|---|
| Mortero que se desmorona, ladrillo flojo, dintel dañado | Contratista de albañilería con licencia de la ciudad |
| Goteras, flashing dañado, techo deteriorado | Contratista de techos con licencia de Illinois |
| Estructura del porche, escaleras, barandales | Contratista general, con planos de arquitecto o ingeniero estructural si la reparación es estructural |
| Varios problemas en el edificio | Contratista general que coordine los oficios |
Si la notificación mezcla trabajos de tres oficios, un solo contratista general que los coordine suele ser más sencillo que contratar tres cuadrillas por separado.
¿Qué licencias debe revisar?
Revíselas antes de firmar, y hágalo usted. No acepte solo una foto de la licencia.
- Contratista general. Hace falta para la mayoría de las reparaciones y obras. Solo se permite un contratista general por proyecto a la vez.
- Albañilería. La ciudad pide licencia para trabajo en piedra, concreto, ladrillo de barro o loseta estructural. La empresa debe tener un maestro supervisor que pasó el examen de la ciudad, y quienes trabajan bajo la licencia son empleados, no trabajadores 1099.
- Techos. En Illinois es ilegal ofrecer servicios profesionales de techado sin licencia del IDFPR, y un contratista de techos solo puede subcontratar a otros con licencia.
El buscador de licencias de contratistas de la ciudad verifica a contratistas generales, de albañilería, plomería y electricidad, y el IDFPR sirve para techos, arquitectos e ingenieros (Ciudad de Chicago). Toma unos minutos.
Un trabajo que necesita permiso y contratista con licencia, hecho por alguien que no tiene ni lo uno ni lo otro, puede convertirse en un segundo problema encima del primero. Pida la licencia, búsquela y pida el número de permiso si el trabajo lo requiere.
¿Arreglar la violación requiere permiso?
Muchas veces, sí. La regla de Chicago es que se necesita permiso antes de la mayoría de las obras de construcción, demolición, rehabilitación y reparación, con una lista corta de excepciones. Una reparación pequeña puede caer en una excepción. Una reparación estructural o de albañilería en un edificio citado, muchas veces no.
No adivine. Pregúntele al contratista qué permiso hace falta y quién lo saca, y confirme con el Departamento de Edificaciones (Department of Buildings) si tiene dudas. Empiece con nuestra guía de permisos de construcción en Chicago. Aun el trabajo exento tiene que cumplir con el código.
¿Qué debe decir el contrato?
Illinois tiene una ley de protección al consumidor para reparaciones del hogar. La Ley de Reparación y Remodelación del Hogar cubre residencias de una a seis unidades, y en trabajos de más de $1,000 el contratista debe darle un contrato u orden de trabajo por escrito con el costo total, la lista de materiales y el nombre y la dirección del negocio. En contratos de más de $1,000 también debe entregarle el folleto de derechos del consumidor antes de firmar, y usted firma un formulario de recibo (ley de Illinois).
Para reparar una violación, agregue lo que importa para su caso:
- La notificación. Adjunte una copia y ponga cada punto citado como renglón del alcance.
- El permiso. Quién lo saca, quién lo paga y quién programa las inspecciones.
- La documentación. Fotos de antes y después de cada punto citado, más copia del permiso y de las inspecciones aprobadas.
- Pagos por etapas, no un depósito grande al principio.
- La licencia. Los números de licencia del contratista escritos en el contrato.
Los edificios de más de seis unidades quedan fuera de esa ley, así que en edificios grandes el contrato por escrito importa todavía más.
¿Por qué la documentación decide si el caso se cierra?
Porque el caso de la ciudad trata del día de la inspección, y usted lo cierra con pruebas. En la audiencia administrativa (Department of Administrative Hearings, DOAH), arreglar el problema no borra la citación por sí solo: la ciudad alega que la violación existía el día de la inspección, y la audiencia es su oportunidad de demostrar que ya lo corrigió. Un caso en la DOAH puede terminar en "nonsuit" cuando el dueño presentó a tiempo prueba de que se arregló.
La página de porches de la ciudad dice qué prueba llevar: en la DOAH usted presenta el permiso y fotos de antes y después en la fecha de su audiencia (Ciudad de Chicago). Un contratista que trabaja bien pero no le entrega papeles hizo la mitad del trabajo. Los pasos completos están en cómo arreglar una violación de código en Chicago.
En los edificios de dos y tres pisos, rara vez falla la reparación. Lo que falla es el papeleo. El dueño le paga a una cuadrilla que trabajó bien y llega a la audiencia sin copia del permiso, sin fotos y sin la aprobación de la inspección, y tiene que probar de nuevo lo que se hizo. Pida el expediente antes del último pago, no después.
¿Primero un abogado o un contratista?
Muchas veces los dos, en momentos distintos. El contratista hace el trabajo. Un abogado le aconseja en la parte legal del caso, como la estrategia en la audiencia o una sentencia por incomparecencia. Lea abogado o contratista para una violación en Chicago para decidir qué necesita primero.
¿Cómo comparar estimados?
Compare el alcance, no el total. Un estimado barato que deja fuera el permiso, el problema citado que usted no conocía o la documentación no es barato. Pídale a cada contratista que recorra el edificio, lea la notificación y le dé un estimado que cubra cada punto citado. Qué hace subir o bajar el costo se explica en qué determina el costo de arreglar una violación en Chicago, sin inventar un precio para su edificio.
Repare la violación y cierre el caso
Akats se encarga de la reparación, los papeles del permiso y la documentación como un solo trabajo, en inglés y en español. Vea nuestro servicio de violaciones de código y la guía completa de violaciones, o llame al 312-497-5751 para un estimado gratis. Traiga la notificación y le decimos qué trabajo implica.
Preguntas frecuentes
No. Chicago exige licencia de contratista general para la mayoría de las reparaciones, licencia de albañilería para ladrillo y concreto, e Illinois exige licencia para techos. Verifique las licencias en los buscadores de la ciudad y del IDFPR antes de firmar.
Chicago exige permiso antes de la mayoría de las reparaciones, con una lista limitada de excepciones. Pregunte qué permiso aplica y quién lo saca, y confirme con el Departamento de Edificaciones si tiene dudas.
Lleve el permiso, fotos de antes y después de cada punto citado y las aprobaciones de inspección. En la audiencia administrativa usted demuestra que corrigió el problema, y la propia guía de la ciudad menciona permisos y fotos.
En trabajos de más de $1,000 en residencias de una a seis unidades, Illinois exige un contrato u orden de trabajo firmado con el costo total y el nombre y dirección del negocio. En edificios más grandes, también consígalo por escrito.
Fuentes
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: General Contractor License
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: General Contractor License FAQ
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Mason Contractor License
- Asamblea General de Illinois: Roofing Industry Licensing Act, 225 ILCS 335/9
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Trade Licensing
- Asamblea General de Illinois: Home Repair and Remodeling Act, 815 ILCS 513/15
- Asamblea General de Illinois: Home Repair and Remodeling Act, 815 ILCS 513/10
- Asamblea General de Illinois: Home Repair and Remodeling Act, 815 ILCS 513/20
- Ciudad de Chicago, Departamento de Audiencias Administrativas: Buildings Division FAQs
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones: Porch and Deck Safety
- Ciudad de Chicago, Departamento de Edificaciones y Departamento Legal: Building Code Violation Enforcement Process (PDF)
- Ciudad de Chicago: Guide to Building Permits: What Types of Work Do Not Require a Building Permit?
Datos verificados por última vez: 7 de octubre de 2026.
Este artículo explica reglas generales y situaciones comunes en Chicago. No es asesoría legal, y las reglas de la ciudad cambian. Para una propiedad específica, consulte con el Departamento de Edificaciones de Chicago (Department of Buildings) o con un profesional con licencia.